Le statut des baux commerciaux, d’ordre public, tend à concilier la protection du preneur et de son fonds de commerce avec la préservation des intérêts du bailleur, notamment au regard du paiement des loyers et charges.
Cette conciliation revêt une importance particulière dans un contexte où les défaillances d’entreprises se maintiennent à un niveau élevé.
Selon la Banque de France, 70.766 défaillances ont été enregistrées sur les douze mois glissants à fin août 2026.
Après l’ouverture d’une procédure collective, le droit demeure toutefois orienté vers le redressement du débiteur, tout en réservant au bailleur des voies d’action au titre des loyers postérieurs.
L’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur, s’agissant de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayés de loyers, diffère-t-il avant et après l’ouverture d’une procédure collective ? Quelle stratégie le bailleur doit-il alors adopter ?
I. Avant l’ouverture de la procédure collective : agir rapidement pour préserver l’efficacité de la clause résolutoire
En cas d’impayés, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail afin d’obtenir la résiliation du bail commercial.
Conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause ne produit effet qu’un mois après la signification au preneur, par commissaire de justice, d’un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire et demeuré infructueux.
Le commandement doit notamment mentionner :
Les agissements qui sont reprochés au locataire, soit le défaut de paiement ;
Un commandement de cesser le non-respect des obligations du bail, à savoir l’absence de règlement du ou des loyers ;
Le délai d’un mois dont dispose le locataire pour exécuter les demandes du bailleur et les obligations du bail. Le preneur doit alors procéder au paiement.
Si le preneur régularise sa situation dans le délai imparti, le bail n’est pas résilié.
À défaut de régularisation dans le mois suivant la signification du commandement, la clause résolutoire peut produire effet, sous réserve de sa suspension judiciaire ou de l’octroi de délais de paiement dans les conditions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, le preneur peut demander au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Pour les demandes introduites avant cette entrée en vigueur, le preneur pouvait, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, solliciter ces mesures tant que la résiliation n’avait pas été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée.
La réforme de 2026 subordonne désormais l’octroi de ces mesures à :
la capacité du preneur à régler sa dette ;
et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Cette réforme renforce la responsabilisation du preneur et la protection du bailleur.
Pour préserver ses chances d’obtenir la résiliation avant l’ouverture d’une procédure collective, le bailleur doit agir dès les premiers impayés et suivre attentivement la situation du preneur.
La délivrance d’un commandement ou l’engagement d’une action ne suffisent pas nécessairement à rendre la résiliation opposable à la procédure collective , il convient de vérifier qu’elle est définitivement acquise au jour du jugement d’ouverture.
Dès l’apparition de doutes sur la solvabilité du preneur, le bailleur a intérêt à se renseigner sur sa situation.
Il peut notamment consulter les sources suivantes :
Pappers : informations juridiques, comptes publiés, dirigeants et procédures judiciaires (https://www.pappers.fr/) ;
BODACC : publication des procédures collectives, consultable par dénomination sociale ou numéro SIREN (https://www.bodacc.fr/pages/annonces-commerciales-recherche/?sort=dateparution) ;
Annuaire des entreprises : données financières publiées, consultables par dénomination sociale ou numéro SIREN (https://annuaire-entreprises.data.gouv.fr/) ;
Data INPI : comptes annuels accessibles, notamment chiffre d’affaires, résultat net et capitaux propres, sous réserve des règles de confidentialité (https://data.inpi.fr/).
Ces vérifications permettent d’identifier des signaux d’alerte notamment lorsque les comptes ne sont pas disponibles ou que les difficultés sont récentes.
En cas de difficultés financières avérées, le bailleur doit se renseigner sur une éventuelle cessation des paiements.
La période suspecte s’étend de la date de cessation des paiements fixée par le tribunal au jugement d’ouverture ; les loyers perçus pendant cette période appellent une vigilance particulière.
En application de l’article L. 632-2 du Code de commerce, le tribunal peut annuler le paiement d’une dette échue intervenu pendant la période suspecte si :
le paiement est intervenu après la date de cessation des paiements fixée par le tribunal ;
le bailleur connaissait l’état de cessation des paiements du preneur au moment du paiement.
Il appartient à celui qui sollicite l’annulation d’établir cette connaissance.
La seule connaissance des difficultés financières du preneur ne suffit pas à caractériser celle de son état de cessation des paiements.
Le bailleur doit donc rester attentif aux informations dont il dispose et aux conditions dans lesquelles les loyers sont versés.
Quoi qu’il en soit, l’ouverture d’une procédure collective modifie les moyens d’action du bailleur pour recouvrer ses créances et obtenir la résiliation du bail.
Les réflexes à avoir :
II. Après l’ouverture de la procédure collective : les recours du bailleur face aux impayés
En cas d’ouverture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), lorsque le bailleur invoque une clause résolutoire, l’enjeu est de déterminer si celle-ci avait déjà produit ses effets à la date du jugement d’ouverture.
A) Vérifier si la clause résolutoire était acquise avant l’ouverture
En pratique, quatre situations doivent être distinguées.
Le délai d’un mois n’est pas expiré au jour du jugement d’ouverture :
La clause résolutoire n’a pas produit effet. Le bail demeure en cours et le bailleur ne peut plus obtenir sa résiliation sur le fondement des impayés antérieurs en laissant simplement courir le délai après l’ouverture. La résiliation relève alors du régime propre à la procédure collective.
Le délai d’un mois est expiré, mais aucune décision n’a encore constaté la résiliation :
Le bailleur doit être particulièrement vigilant. La seule expiration du délai suivant le commandement ne lui garantit pas qu’il pourra se prévaloir de la résiliation après l’ouverture de la procédure collective.
En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, l’action introduite avant le jugement d’ouverture pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’impayés antérieurs ne peut être poursuivie si, à la date de ce jugement, elle n’a pas donné lieu à une décision passée en force de chose jugée. Le bailleur doit alors déclarer sa créance au passif.
Une ordonnance a constaté la résiliation, mais elle est encore susceptible de recours :
La résiliation n’est pas définitivement opposable à la procédure collective. Tel est notamment le cas lorsque le jugement d’ouverture intervient avant l’expiration du délai d’appel de l’ordonnance de référé, qui court à compter de sa signification.
Le bailleur a donc intérêt à faire signifier sans délai l’ordonnance constatant la résiliation.
En l’absence de recours à l’expiration du délai d’appel, la décision passe en force de chose jugée et consolide sa position si une procédure collective est ouverte ultérieurement.
À défaut de décision passée en force de chose jugée au jour de l’ouverture, le bailleur ne peut plus poursuivre cette action sur le fondement des impayés antérieurs.
En sauvegarde ou en redressement judiciaire, il devra déclarer sa créance et ne pourra solliciter la résiliation que pour des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, après l’expiration du délai légal de trois mois. En liquidation judiciaire, les causes antérieures obéissent au régime particulier prévu par l’article L. 641-12 du Code de commerce.
Une décision passée en force de chose jugée a constaté la résiliation avant le jugement d’ouverture :
Le bail n’est plus en cours et le bailleur peut se prévaloir de cette résiliation à l’égard de la procédure collective.
Le bailleur doit ensuite distinguer les loyers antérieurs au jugement d’ouverture, soumis à la déclaration de créance, des loyers postérieurs, qui relèvent d’un régime de paiement et de résiliation spécifique.
B) Créances antérieures : les réflexes du bailleur
Dès le jugement d’ouverture, les loyers et charges dont le fait générateur est antérieur relèvent du régime des créances antérieures.
Le bailleur ne peut plus poursuivre individuellement le preneur en paiement ni obtenir la résiliation du bail pour ces impayés ; le preneur ne peut plus les régler, sauf notamment compensation de créances connexes.
Exemple : si la procédure est ouverte en mars, les loyers impayés de janvier et février doivent être traités comme des créances antérieures.
Le premier réflexe du bailleur est donc d’identifier l’organe de la procédure, puis de déclarer sa créance sans attendre.
1) Identifier rapidement l’interlocuteur de la procédure
En l’absence d’information du locataire, le bailleur doit consulter sans délai les annonces publiées au BODACC et les bases d’information sur les entreprises, notamment Pappers.
Ces recherches permettent d’identifier le mandataire judiciaire ou, en liquidation judiciaire, le liquidateur, ainsi que ses coordonnées.
Le bailleur peut alors vérifier la date du jugement d’ouverture et organiser la déclaration de sa créance.
2) Mobiliser les garanties disponibles
L’ouverture d’une procédure collective ne prive pas nécessairement le bailleur de ses garanties, mais en encadre la mise en œuvre.
Dépôt de garantie : le bailleur peut l’imputer sur sa créance locative lorsque les conditions de la compensation entre créances connexes sont réunies.
L’interdiction de payer les créances antérieures ne fait pas obstacle à la compensation de créances connexes. La créance de restitution du dépôt de garantie et la créance de loyers nées du même bail sont, en principe, connexes.
En pratique, le bailleur doit conserver les justificatifs du dépôt et du solde locatif, imputer la compensation à due concurrence et déclarer le reliquat de sa créance.
Cautionnement : l’ouverture de la procédure n’interdit pas, en principe, le recours contre la caution, sous réserve des règles propres aux cautions personnes physiques.
La suspension des poursuites visant le preneur ne s’étend pas automatiquement aux garants.
En sauvegarde et en redressement judiciaire, les actions contre une caution personne physique sont suspendues jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation. Des mesures conservatoires demeurent possibles.
En liquidation judiciaire, cette suspension spécifique ne s’applique pas : le bailleur peut, en principe, agir contre la caution, sous réserve des stipulations du cautionnement et des autres règles applicables.
Le bailleur doit donc vérifier immédiatement la qualité de la caution, personne physique ou morale et la procédure ouverte.
3) Déclarer la créance dans le délai
Le mandataire judiciaire avertit les créanciers connus dans les quinze jours du jugement d’ouverture. Cet avertissement ne dispense toutefois pas le bailleur de surveiller la publication au BODACC.
Le délai est, en principe, de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC. Pour un bailleur non titulaire d’une sûreté publiée, l’absence d’avertissement personnel ne suspend pas ce délai.
Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ; leur délai court à compter de cet avertissement.
Le délai est porté à quatre mois lorsque la procédure est ouverte en métropole et que le créancier ne demeure pas en métropole.
Il est également augmenté de deux mois lorsque la procédure est ouverte outre-mer et que le créancier ne demeure pas dans le département ou la collectivité concerné.
À défaut de déclaration dans le délai, le bailleur est exclu des répartitions et dividendes et sa créance devient, en principe, inopposable au débiteur pendant l’exécution du plan.
Un relevé de forclusion peut être sollicité devant le juge-commissaire dans les six mois de la publication du jugement d’ouverture, si le créancier établit que son retard n’est pas de son fait ou résulte d’une omission du débiteur.
4) Préparer et transmettre la déclaration
La déclaration peut être effectuée par le bailleur, son représentant légal, un préposé ou tout mandataire de son choix.
Lorsqu’elle est établie au nom du bailleur par un tiers, il est prudent de justifier de son habilitation ; une ratification demeure possible jusqu’à la décision d’admission.
5) Contenu de la déclaration de créance
La déclaration doit chiffrer précisément la créance au jour du jugement d’ouverture et être accompagnée des pièces utiles.
Le montant des loyers, charges, intérêts et accessoires dus au jour du jugement d’ouverture, ou une évaluation lorsque le montant n’est pas définitivement fixé ;
Les modalités de calcul des intérêts non arrêtés ;
La juridiction saisie lorsque la créance est litigieuse ;
Les sûretés ou privilèges invoqués, avec les éléments permettant d’en établir la nature, la date et l’assiette.
Le bailleur joindra utilement le bail, un décompte arrêté au jugement d’ouverture, les appels de loyers et charges, les mises en demeure et, le cas échéant, les décisions de justice.
La déclaration est adressée au mandataire judiciaire en sauvegarde ou en redressement, et au liquidateur en liquidation. Le bailleur doit utiliser un mode d’envoi permettant d’établir sa réception.
6) Suivre la vérification et l’admission
La déclaration permet la vérification puis l’admission, le rejet ou le renvoi de la créance devant la juridiction compétente ; elle ne garantit pas son paiement.
Le mandataire judiciaire ou le liquidateur formule une proposition, puis le juge-commissaire statue. L’état des créances est déposé au greffe et publié.
Le créancier, le débiteur et le mandataire judiciaire peuvent former un recours devant la cour d’appel contre la décision du juge-commissaire. Les tiers intéressés disposent d’une réclamation devant le juge-commissaire dans le mois de la publication du dépôt de l’état des créances.
7) Apprécier les perspectives de paiement
En sauvegarde ou en redressement judiciaire, les créances antérieures sont réglées selon les modalités du plan, s’il est arrêté.
En liquidation judiciaire, le liquidateur réalise les actifs et répartit le produit suivant l’ordre légal des privilèges et sûretés.
Le bailleur doit déclarer le privilège ou la sûreté dont il se prévaut. Le privilège légal du bailleur est limité ; il ne confère pas un rang privilégié à l’ensemble des loyers impayés.
Les loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture obéissent, quant à eux, à un régime distinct de paiement et de résiliation.
C) Créances postérieures : les réflexes du bailleur
i) Bail poursuivi : distinguer sans délai les créances antérieures et postérieures
L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ne met pas fin, à elle seule, au bail commercial. Le bailleur demeure tenu d’exécuter ses obligations, même en présence d’impayés antérieurs, lesquels doivent être traités par la déclaration de créance.
Le premier réflexe consiste donc à établir deux décomptes distincts : d’une part, les loyers, charges, taxes et accessoires échus avant le jugement d’ouverture ; d’autre part, les sommes dues au titre de l’occupation postérieure.
Cette ventilation doit être actualisée à chaque échéance et appuyée par les appels de loyers, les relevés de compte et les justificatifs de paiement.
En sauvegarde et en redressement judiciaire, les loyers et charges postérieurs régulièrement nés pour les besoins de la procédure ou en contrepartie de l’occupation des locaux doivent, en principe, être payés à leur échéance. À défaut, ils bénéficient du privilège prévu par l’article L. 622-17 du Code de commerce.
En liquidation judiciaire, les créances postérieures répondant aux conditions de l’article L. 641-13 du Code de commerce sont également payables à l’échéance. Si elles ne sont pas réglées, le bailleur doit les porter à la connaissance des organes de la procédure dans le délai applicable afin de préserver leur privilège.
Réflexe : dès le jugement d’ouverture, transmettre à l’administrateur, au mandataire judiciaire ou au liquidateur un décompte séparant strictement les sommes antérieures et postérieures, puis suivre chaque échéance et conserver la preuve de cette information.
Cette distinction commande à la fois la stratégie de recouvrement et le choix d’une éventuelle action en résiliation.
ii) Dans quelles hypothèses le bail commercial peut-il prendre fin après le jugement d’ouverture ?
On distingue la sauvegarde et le redressement judiciaire de la liquidation judiciaire.
Sauvegarde et redressement judiciaire
En sauvegarde, le principe de continuité des contrats en cours est posé par l’article L.622-13 du Code de commerce, tandis que l’article L.622-14 régit spécifiquement le sort du bail commercial. Ces dispositions s’appliquent au redressement judiciaire par renvoi de l’article L.631-14.
L’ouverture de la procédure n’entraîne donc pas la résiliation du bail, qui ne peut prendre fin après le jugement d’ouverture que dans deux hypothèses :
1. L’administrateur judiciaire décide de ne pas poursuivre le bail
Lorsque la procédure et les pouvoirs attribués aux organes de celle-ci le permettent, la décision de ne pas poursuivre le contrat peut conduire à sa résiliation.
Cette situation peut notamment se présenter lorsque la poursuite du bail ne correspond plus aux besoins de l’activité ou lorsque le coût des locaux apparaît incompatible avec la situation économique du preneur.
Pour le bailleur, la fin du bail peut permettre de récupérer son local et d’envisager sa re-location.
Il peut donc être opportun d’échanger avec l’administrateur judiciaire sur les perspectives de poursuite du bail, notamment lorsque le montant du loyer représente une charge importante pour l’entreprise.
2. La seconde hypothèse est celle dans laquelle le bailleur demande la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs après jugement d’ouverture
Lorsque le preneur ne règle pas les loyers et charges dus au titre de l’occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur peut engager une démarche en résiliation du bail, dans le respect des règles particulières applicables aux procédures collectives.
Le bailleur qui souhaite entamer une telle action ne peut toutefois pas agir immédiatement.
En principe, l’action fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges postérieurs ne peut être engagée qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.
Le bailleur doit ensuite choisir la voie procédurale adaptée à sa situation. La jurisprudence a notamment reconnu la possibilité de saisir le juge-commissaire ou, sous certaines conditions, le juge des référés selon les règles de droit commun (Cass., ch. com., 13 mars 2007, n° 05-21.117).
Deux actions sont alors ouvertes au bailleur :
La saisine du juge commissaire
Le bailleur peut demander au juge-commissaire de constater la résiliation du bail commercial en raison du défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture, dans les conditions prévues par le Code de commerce.
Le juge peut soit constater la résiliation, soit rejeter la demande mais il ne peut pas accorder de délais de paiement au preneur (Cass., 15 janvier 2020, n° 17-28.127).
Cette procédure est avantageuse pour le bailleur puisqu’elle est simplifiée et accélérée.
Aussi, quand le bailleur n’invoque pas la clause résolutoire, il n’a pas à délivrer de commandement de payer préalable.
En revanche, la chambre commerciale a rappelé que le juge-commissaire saisi d’une demande de constatation de la résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs doit vérifier que les sommes demeurent impayées au jour où il statue (Cour de cassation, com, 12 juin 2024 pourvoi n° 22-24.177; Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 10 décembre 2025, 24-20.714, Publié au bulletin).
Une régularisation intervenue avant fait donc obstacle au constat de la résiliation, ce qui profite au preneur. En effet, elle permet au preneur de faire obstacle au constat de la résiliation par une régularisation intervenue jusqu’au jour où le juge-commissaire statue.
En 2024 et 2025, la Cour de cassation est venue préciser que le délai de trois mois prévu pour la régularisation des loyers impayés pouvait se prolonger jusqu’à ce que le juge-commissaire statue sur cette régularisation.
Ainsi, en pratique, le délai de trois mois peut être considérablement allongé en raison des délais de procédure, ce qui est susceptible de placer le bailleur dans une situation particulièrement délicate.
En effet, selon les délais d’audiencement, le bailleur peut être contraint d’attendre plus de six mois après l’expiration du délai initial de trois mois avant que le juge-commissaire ne statue.
Il peut alors se retrouver confronté à près d’un an d’impayés locatifs, sans que le bail ne soit automatiquement résilié à l’issue du délai de trois mois.
Cette situation est de nature à fragiliser significativement la situation financière du bailleur, qui doit continuer à supporter les charges liées au bien loué tout en demeurant privé des revenus locatifs attendus.
Cette solution présente un enjeu pratique important pour le bailleur : même après l’expiration du délai de trois mois, une régularisation des impayés avant la décision du juge peut avoir une incidence sur l’issue de la demande.
Le bailleur qui choisit cette voie doit ainsi assurer un suivi rigoureux de l’évolution des paiements et demeurer particulièrement vigilant quant à la régularisation éventuelle des loyers impayés avant que le juge-commissaire ne statue, cette régularisation étant susceptible d’influer directement sur l’issue de la procédure.
La voie du juge des référés
Le bailleur peut également mettre en œuvre la clause résolutoire selon le droit commun.
Il doit alors délivrer un commandement de payer visant la clause, portant exclusivement sur des sommes postérieures au jugement d’ouverture, puis saisir le juge des référés si le commandement demeure infructueux.
Cette voie permet au juge des référés d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Depuis le 28 mai 2026, pour les demandes relevant de ce nouveau régime, le preneur doit démontrer sa capacité à apurer la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
La voie du référé est donc à privilégier lorsque la clause résolutoire est utile au regard du bail et que la situation du preneur justifie d’encadrer une régularisation par un échéancier judiciaire.
Le choix de la procédure dépend surtout de l’objectif poursuivi : obtenir un constat de résiliation sans délai de paiement devant le juge-commissaire, ou actionner la clause résolutoire et laisser au juge des référés la possibilité d’organiser une régularisation.
Dans les deux cas, le bailleur doit isoler les seules échéances postérieures, respecter le délai d’attente de trois mois et actualiser son décompte jusqu’à la décision.
Avant toute action, il convient d’évaluer l’ancienneté des impayés, la capacité réelle de régularisation, l’intérêt économique à récupérer rapidement les locaux et l’existence d’une clause résolutoire exploitable.
Le choix de la voie procédurale doit enfin être coordonné avec le calendrier de cession ou de poursuite d’activité : une résiliation peut compromettre la cession du fonds ou du droit au bail.
Liquidation judiciaire : les particularités à connaître
Défaut de paiement au comptant : si le liquidateur exige la poursuite du bail mais ne paie pas le loyer au comptant et que le bailleur n’accepte pas de délai, le contrat est résilié de plein droit.
Impayés postérieurs ou cession : le bailleur peut agir, après le délai de trois mois, pour les loyers et charges postérieurs à la liquidation. Le liquidateur peut toutefois céder le bail dans les conditions prévues au contrat ; le bailleur doit donc suivre étroitement le calendrier de cession.
Réflexe : dès l’ouverture de la liquidation, interroger le liquidateur sur la poursuite du bail, contrôler les échéances courantes et apprécier immédiatement l’incidence d’une éventuelle cession du fonds ou du droit au bail.
Il est essentiel de cerner précisément la problématique, chaque situation appelant une analyse spécifique.
La stratégie à retenir dépend notamment de la nature de la procédure collective, de la qualification des créances concernées, de leur date d’exigibilité et de leur caractère antérieur ou postérieur au jugement d’ouverture.
Le Cabinet CAMBACERES AVOCATS se tient à vos côtés pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation et la mise en œuvre de la stratégie adaptée.
