Le bail commercial organise la mise à disposition, à titre onéreux, d’un local au profit d’un preneur qui y exploite une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Issu du décret du 30 septembre 1953 et désormais codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique lorsque quatre conditions cumulatives sont réunies :
L’existence d’un contrat de bail, impliquant la mise à disposition d’un immeuble ou d’un local moyennant un loyer ;
Un bail portant sur un immeuble ou un local déterminé ; la jurisprudence en exclut notamment les cabines mobiles aisément transportables, les vitrines indépendantes d’un magasin et les surfaces d’exposition publicitaires ;
L’affectation du local à l’exploitation d’un fonds de commerce, c’est-à-dire à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale ;
L’immatriculation du preneur au Registre du commerce et des sociétés pour une activité commerciale, ou au Répertoire des métiers pour une activité artisanale.
Ce régime articule la stabilité de l’investissement immobilier du bailleur et la protection de la propriété commerciale du preneur, notamment par le droit au renouvellement.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ne remet pas en cause l’architecture protectrice du statut des baux commerciaux. Elle en modifie toutefois cinq points clés, aux effets très concrets pour les bailleurs comme pour les preneurs.
Les 5 mesures à retenir
Mensualisation du loyer : un droit nouveau pour le preneur
Le preneur peut imposer la mensualisation
Depuis la loi du 26 mai 2026, le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce permet au preneur de demander unilatéralement la mensualisation du loyer.
Jusqu’alors librement déterminée par les parties, le paiement trimestriel restant la pratique la plus répandue, la périodicité du loyer peut désormais être modifiée à l’initiative du preneur.
Le preneur peut exercer ce droit lorsqu’il :
Exploite un local pour une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;
Ne présente aucun arriéré au titre du loyer et des charges, sauf si les sommes concernées ont fait l’objet d’une contestation préalable.
Ce droit est impératif, le bailleur ne peut ni s’y opposer lorsque les conditions légales sont réunies, ni l’écarter par contrat.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Il ne semble pas davantage possible de retenir une date de prise d’effet différente de celle prévue par le texte.
La réforme rompt ainsi avec les usages traditionnels des baux commerciaux puisque le preneur peut substituer un règlement mensuel au paiement trimestriel initialement convenu.
L’enjeu est avant tout de trésorerie.
Sans modifier le montant annuel du loyer, la mensualisation répartit la charge sur douze échéances plutôt que sur quatre, rendant les décaissements plus réguliers et prévisibles.
Pour un loyer annuel de 60.000 euros, le paiement trimestriel représente quatre décaissements de 15.000 euros, contre douze échéances de 5.000 euros en cas de mensualisation.
Le preneur peut ainsi mieux aligner le règlement du loyer sur les flux de son activité.
La mesure devrait particulièrement intéresser les entreprises dont les recettes sont régulières, mais dont la trésorerie disponible demeure contrainte.
Pour le bailleur, le montant annuel du loyer reste inchangé ; seul le rythme des encaissements évolue, au profit de versements plus fréquents et moins élevés.
Des modalités pratiques encore incertaines
Le texte laisse néanmoins en suspens plusieurs modalités pratiques : la forme de la demande, son destinataire et sa date de prise d’effet.
Comment formuler la demande ?
Le texte n’impose aucune forme particulière pour la demande : courrier recommandé, courriel ou lettre simple peuvent donc, en principe, être envisagés.
Faute de formalisme imposé, la conclusion d’un avenant ne paraît pas conditionner la mensualisation.
Une demande écrite demeure toutefois préférable, afin d’en conserver la preuve et de sécuriser sa date de réception.
À qui adresser la demande ?
Le texte reste silencieux sur le destinataire de la demande.
La question est alors de savoir si le locataire peut valablement s’adresser au mandataire du bailleur.
La demande adressée au mandataire pourrait donc être regardée comme valable lorsqu’il assure la gestion du bien, appelle les loyers et en reçoit le paiement.
Par prudence, lorsque l’adresse du bailleur est connue, il est recommandé d’adresser la demande à la fois au bailleur et à son mandataire.
Cette analyse doit toutefois être nuancée selon l’étendue du mandat confié à l’administrateur de biens.
À partir de quand la mensualisation s’applique-t-elle ?
La demande produit effet à la première échéance de paiement qui la suit.
La mesure s’applique également aux baux en cours à la date de promulgation de la loi, soit depuis le 26 mai 2026.
Le preneur peut donc demander la mensualisation en cours de bail, sans avenant et sans que cette modalité ait été prévue lors de la signature du contrat.
En pratique, la date d’effet paraît identique, que le loyer soit payable à terme échu ou à terme à échoir, mais ses conséquences diffèrent selon le mécanisme retenu par le bail.
Les loyers payables à terme à échoir : lorsque le preneur règle le loyer d’avance pour une période non encore écoulée, une lecture littérale du texte conduit à retenir que la mensualisation s’applique à la prochaine échéance. Ainsi, si la demande est formulée le 15 février alors que les loyers de janvier, février et mars ont déjà été réglés le 1er janvier, la mensualisation ne prendra effet que le 1er avril. Le loyer d’avril sera alors payé mensuellement.
Les loyers payables à terme échu : lorsque le loyer est réglé après la période concernée, la lecture du texte conduit à une application différente.
Ainsi, si le preneur formule sa demande de mensualisation le 15 février alors que les loyers des mois de janvier, février et mars doivent être acquittés le 1er avril (le 1er avril constituant la prochaine échéance de paiement prévue par le bail), la mensualisation prend effet à cette date. Les loyers échus seront alors acquittés le 1er avril et à compter de cette date, les futurs loyers seront acquittés selon une périodicité mensuelle. Le loyer du mois d'avril sera donc acquitté dès le 1er mai.
Clause résolutoire : un encadrement accru des délais judiciaires
La réforme ne modifie pas le délai d’un mois laissé au preneur après commandement. Elle encadre en revanche l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers.
Désormais, le preneur doit être en capacité d’apurer sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. À défaut, il ne peut obtenir ni délais de paiement ni suspension de la clause résolutoire.
Une première précision jurisprudentielle mérite d’être signalée.
Par une ordonnance du 29 septembre 2026 le juge des référés a précisé le champ d’application des nouvelles dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Selon cette décision, l’obligation, pour le preneur, d’avoir repris le paiement intégral des loyers courants avant la première audience ne conditionne l’octroi de délais de paiement que lorsqu’est demandée la suspension des effets de la clause résolutoire. (TJ de Paris, juge des référés, RG n° 26/55279),
Elle ne s’appliquerait pas à la simple action en paiement, qui demeure régie par l’article 1343-5 du Code civil.
Cette ordonnance constitue ainsi l’une des premières décisions rendues sur l’interprétation de ce dispositif récemment instauré.
Pour les demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le juge devra apprécier à la fois la capacité du preneur à apurer sa dette locative et la reprise, avant la première audience, du paiement intégral des loyers courants. Ces conditions encadrent l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en cas d’impayés.
En réservant l’application du nouveau régime aux demandes introduites après l’entrée en vigueur de la loi, le législateur entend responsabiliser davantage le preneur tout en renforçant la protection du bailleur.
Cette règle d’application dans le temps peut néanmoins soulever des difficultés lorsque la procédure a débuté avant l’entrée en vigueur de la réforme.
Ainsi, dans une affaire où le commandement de payer avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi, alors que la première audience devait se tenir six jours seulement après celle-ci, le tribunal judiciaire de Paris a jugé que l’application immédiate du nouveau dispositif porterait une atteinte excessive au droit d’accès au juge. Le preneur n’avait pas été en mesure d’anticiper cette nouvelle obligation (TJ de Paris, 23 juillet 2026, RG n° 26/52498).
Cette décision illustre ainsi la nécessité de distinguer les demandes introduites avant et après l’entrée en vigueur de la réforme, tout en appelant à la prudence lorsque la procédure était déjà engagée.
Clauses tunnel : la réforme sécurise le mécanisme
Le mécanisme et les conditions de validité
La réforme consacre un mécanisme déjà connu de la pratique.
La clause tunnel encadre les effets de l’indexation sans remettre en cause son principe.
Concrètement, lorsque la variation de l’indice franchit la limite convenue par les parties, l’évolution du loyer est contenue dans cette fourchette, tant à la hausse qu’à la baisse.
Prenons l’exemple d’un bail prévoyant un loyer annuel de 100.000 euros, indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), avec une clause tunnel fixée à 3 %. Si l’indice progresse de 10 % sur l’année, l’indexation conduirait, en l’absence de plafond, à porter le loyer à 110.000 euros. La clause limite toutefois cette hausse à 3 % : le loyer ne peut donc excéder 103.000 euros. À l’inverse, si l’indice recule de 10 %, la baisse est elle aussi plafonnée à 3 % et le loyer est ramené à 97.000 euros. Le mécanisme atténue ainsi les effets des variations les plus marquées de l’indice, tout en préservant l’indexation.
Cette latitude contractuelle est néanmoins encadrée par une exigence essentielle : la symétrie du plafonnement.
Une stipulation qui plafonnerait la baisse sans limiter, dans les mêmes proportions, la hausse, ou qui garantirait au bailleur une hausse minimale tout en neutralisant la baisse, demeurerait susceptible d’être réputée non écrite au regard des articles L. 145-15 et L. 145-39 du Code de commerce.
C’est précisément sur ce point que le nouvel article L. 145-38-1 intervient en autorisant les seuls plafonnements symétriques.
La réforme ne crée donc pas un mécanisme entièrement nouveau ; elle sécurise expressément une pratique à la condition qu’elle joue de manière équilibrée dans les deux sens.
Créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l’article L. 145-38-1 du Code de commerce est entré en vigueur le 28 mai 2026.
La disposition est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi.
Elle n’est donc pas réservée aux seuls baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026.
Avant même la réforme, la jurisprudence exigeait déjà qu’une clause d’échelle mobile joue à la hausse comme à la baisse.
Dans son arrêt du 12 janvier 2022, la Cour de cassation a énoncé que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse ». (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 janvier 2022, n° 21-11.169)
Elle a considéré qu’une clause excluant toute variation à la baisse faussait le fonctionnement normal de l’indexation.
Cette solution a encore été rappelée par la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-12.218).
Après la réforme, les clauses d’échelle mobile, qui font varier automatiquement le loyer selon un indice objectif tel que l’ILC, restent pleinement valables.
L’article L. 145-38-1 ne rend pas la clause tunnel obligatoire.
Les parties restent libres d’encadrer l’indexation par une telle clause ou de s’en passer.
Une répartition équilibrée du risque indiciaire
Lorsque l’indice progresse fortement, la clause tunnel protège généralement le preneur en empêchant le loyer d’augmenter au-delà du plafond convenu, par exemple 3 %. Le bailleur renonce alors à bénéficier intégralement de la hausse de l’indice.
Mais la clause est symétrique, en cas de forte baisse de l’indice, elle protège aussi le bailleur en limitant la diminution du loyer. Son intérêt dépend donc de l’évolution future de l’indice.
Elle ne favorise donc pas exclusivement l’une ou l’autre partie, elle répartit le risque de variation de l’indice. Le preneur est protégé contre les hausses brutales ; le bailleur, contre les baisses marquées.
L’objectif de la réforme est de sécuriser ce mécanisme et d’éviter les stipulations déséquilibrées ou ambiguës.
Le principe directeur est clair, la limitation doit jouer « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse».
Les loyers concernés et les limites de la clause
La clause tunnel concerne un loyer initial, qui évolue ensuite en fonction d’un indice (l’ILC). En pratique, le montant initial du loyer est déterminé contractuellement, puis évolue selon l’ILC, sous réserve de la limite prévue par la clause tunnel.
Les clauses tunnels ne semblent pas concerner les loyers variables basés sur un pourcentage du chiffre d’affaires dans la mesure où ces derniers ne suivent pas l’indice. Pour ce qui est des loyers binaires, ces clauses ont uniquement vocation à encadrer la partie indexée du loyer.
Clause tunnel, révision et seuils légaux : une articulation à clarifier
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce n’impose aucun taux de plafonnement, son niveau relève de la négociation contractuelle.
La latitude des parties demeure toutefois encadrée. La clause ne peut porter que sur la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Un plafond de 3 %, de 5 % ou de tout autre niveau peut ainsi être retenu, à la condition essentielle de jouer dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse.
Ce plafond conventionnel ne doit pas être confondu avec les deux seuils prévus par l’article L. 145-39 du Code de commerce.
Le premier est celui de 25 %.
Lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer varie de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, chaque partie peut solliciter une révision du loyer.
Le second, fixé à 10 %, intervient seulement à l’issue de cette révision.
La variation qui en résulte ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Le taux de 10 % ne plafonne donc pas l’indexation conventionnelle, il encadre l’augmentation annuelle susceptible de résulter de la révision prévue à l’article L. 145-39.
La réforme ne modifie ainsi ni la fonction du seuil de 25 %, qui conditionne l’ouverture de la révision, ni celle du plafond de 10 %, applicable à l’augmentation annuelle issue de cette révision.
Reste une question pratique : la clause tunnel peut-elle différer l’atteinte du seuil de 25 % ?
Le texte ne précise pas si ce seuil doit être apprécié avant ou après application du plafonnement conventionnel.
Aucune décision ne semble, à ce jour, avoir tranché expressément cette articulation.
La lettre de l’article L. 145-39, qui vise le loyer augmenté ou diminué « par le jeu » de la clause, invite néanmoins à retenir le loyer effectivement dû après application de la clause tunnel.
Cette lecture, cohérente avec le mécanisme légal, devra toutefois être confirmée par la jurisprudence.
L’exemple suivant en illustre l’enjeu.
Pour un loyer initial de 100.000 euros, assorti d’une clause d’échelle mobile indexée sur l’ILC et d’une clause tunnel fixée à 5 %, le seuil du quart correspond à un loyer de 125 000 euros. Si l’ILC progresse successivement de 8 %, 7 %, 6 %, 9 % puis 5 % :
sans clause tunnel, le loyer atteint 133.518 euros dès la quatrième année, une demande de révision peut alors être formée ;
avec une clause tunnel, chaque hausse est limitée à 5 %. Le loyer n’atteint 127.628 euros qu’au cours de la cinquième année, ce qui diffère d’un an l’ouverture de la faculté de révision.
La clause tunnel ne modifie donc ni le seuil de 25 % ni le plafond annuel de 10 % applicable après révision.
Son effet est plus ciblé, elle encadre la variation annuelle de l’ILC prise en compte dans le mécanisme de révision.
Droit de préférence : un champ d’application resserré
L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 introduit, à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, une définition plus restrictive du local commercial ou artisanal ouvrant droit à préemption, distincte de celle retenue pour le champ d’application du statut des baux commerciaux.
Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont désormais expressément exclus du droit de préférence en cas de vente. À l’inverse, les réserves et emplacements attenants affectés à l’activité sont inclus dans le périmètre du local commercial.
Cette clarification rend le régime plus prévisible et met fin, pour les preneurs de bureaux ou d’entrepôts, à l’incertitude née des divergences jurisprudentielles.
Cette restriction s’applique aux mutations intervenant après la promulgation de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.
Le droit de préemption est donc resserré, sans que le champ d’application du statut des baux commerciaux soit lui-même modifié.
Dépôt de garantie : un régime précisé, mais circonscrit
La loi du 26 mai 2026 ne refonde pas entièrement le régime du dépôt de garantie. Elle introduit toutefois des règles nouvelles (plafonnement, absence d’intérêts, transfert de l’obligation de restitution et délai maximal) dont le champ doit être précisément délimité.
Dépôt de garantie : une absence d’intérêts désormais encadrée
Jusqu’à la réforme, les loyers payés d’avance, y compris lorsqu’ils étaient versés à titre de garantie, portaient intérêt au profit du preneur pour la fraction excédant plus de deux termes de loyer.
Ce régime demeure applicable aux baux qui n’entrent pas dans le champ du nouvel alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce.
Pour les locaux mentionnés à l’article L. 145-32-1, notamment ceux affectés à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, la réforme instaure en revanche un régime distinct.
Les sommes versées à titre de garantie, comme la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute natures exigés pour assurer la bonne exécution du bail, ne produisent plus d’intérêts au profit du preneur.
La mesure simplifie le traitement de ces garanties, tout en rompant avec la règle antérieure fondée sur le dépassement de deux termes de loyer.
Elle ne s’applique toutefois qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Vente des locaux : l’obligation de restitution est transférée
La loi tranche désormais expressément la question du débiteur de l’obligation de restitution en cas de vente des locaux.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restituer au preneur les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Le preneur n’a donc plus à rechercher le bailleur qui a initialement reçu les fonds : son recours s’exerce contre le propriétaire des locaux au jour où la restitution devient exigible.
La mutation peut également entraîner la caducité des garanties de toute nature consenties au profit de l’ancien bailleur.
Cette disposition étant d’ordre public, il semble qu’aucune stipulation contractuelle prévoyant le transfert de ces garanties au nouveau bailleur ne puisse y déroger.
Dès lors, sous réserve de la position que seront amenées à adopter les juridictions sur la portée de cette disposition, le nouveau propriétaire pourrait, le cas échéant, être conduit à mettre en place de nouvelles sûretés qu’il estime nécessaires.
Le cédant demeure tenu de restituer les documents afférents aux garanties et d’accomplir les mainlevées nécessaires dans les six mois suivant la mutation.
Ces règles s’appliquent aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi.
Restitution du dépôt : un délai maximal de trois mois
Avant la réforme, la restitution du dépôt de garantie n’était soumise à aucun délai légal maximal.
Le bailleur devait y procéder à l’issue du bail, dans le délai fixé par le contrat ou, à défaut, dans un délai raisonnable.
La réforme encadre désormais ce délai. Les sommes versées à titre de garantie doivent ainsi être restituées dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, effectuée en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
S’agissant des autres garanties, la loi impose leur mainlevée dans un délai de six mois, sans toutefois en préciser le point de départ.
Dans l’attente de précisions jurisprudentielles, ce délai devrait vraisemblablement courir à compter de la remise des clés au bailleur.
Aucune pénalité forfaitaire n’est, en revanche, prévue en cas de retard.
Le preneur pourra néanmoins réclamer des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure, sans préjudice de la réparation d’un éventuel préjudice distinct.
Le régime transitoire appelle également une attention particulière.
Pour les baux en cours au 26 mai 2026, la nouvelle règle s’applique lorsque les clés sont remises à compter du 26 août 2026 ; elle s’applique immédiatement aux baux conclus après la promulgation de la loi.
Pour les baux antérieurs à la réforme, la date de remise des clés constitue donc le critère déterminant : toute remise intervenue avant le 26 août 2026 demeure soumise au régime antérieur.
À l’inverse, lorsque les clés sont remises à compter de cette date, le bailleur doit respecter le nouveau délai maximal de trois mois.
Ce délai de restitution ne fait toutefois pas obstacle à d’éventuelles retenues.
Le dépôt de garantie est ainsi restitué après déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ainsi que de celles que celui-ci pourrait être tenu d’acquitter aux lieu et place du preneur.
Ces retenues doivent toutefois être dûment justifiées : le bailleur doit être en mesure d’établir tant le principe que le montant de sa créance, afin de permettre au preneur et, le cas échéant, au juge d’en contrôler le bien-fondé.
En pratique, un décompte précis, étayé par les pièces pertinentes selon la nature de la créance (états des lieux, factures, devis, appels de charges ou avis d’imposition) sera indispensable.
À défaut, toute retenue forfaitaire ou insuffisamment justifiée pourra être contestée.
Garanties : un plafonnement nouveau, au périmètre discuté
Pour les baux relevant du nouvel article L. 145-40, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
Ainsi, pour un loyer mensuel de 5.000 euros, le dépôt de garantie ne peut excéder 15.000 euros.
Le texte met donc fin, dans son champ d’application, aux dépôts de garantie supérieurs à trois mois de loyer.
Le même plafond vise également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail.
Cette règle ne concerne toutefois que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Elle n’impose donc pas, en elle-même, la restitution d’une fraction excédentaire au titre d’un bail antérieur.
La portée exacte de ce plafonnement demeure toutefois discutée : constitue-t-il un plafond global, ou deux plafonds distincts ?
L’article L. 145-40 prévoit d’abord que les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder un trimestre de loyer, avant d’ajouter qu’« il en va de même » pour les autres biens, titres, engagements et garanties exigés par le bailleur.
Cette rédaction autorise deux lectures.
La première, protectrice du preneur, consiste à y voir un plafond global : dépôt de garantie et autres sûretés ne pourraient alors excéder, ensemble, l’équivalent d’un trimestre de loyer.
La seconde retient l’existence de deux plafonds autonomes : un trimestre pour le dépôt de garantie, et un autre pour les biens, titres, engagements et garanties de toute nature. Les garanties exigibles pourraient alors atteindre, au total, l’équivalent de deux trimestres de loyer.
Faute de précision législative et de décision à ce jour, l’incertitude subsiste.
Toutefois, l’objectif poursuivi par les parlementaires était d’instaurer un plafond de trois mois de loyer pour l’ensemble des garanties cumulées. La Cour de cassation privilégie, quant à elle, une interprétation téléologique des textes, consistant à interpréter la loi au regard de sa finalité, notamment lorsque sa lettre apparaît ambiguë ou imprécise.
Dans l’attente, la prudence commande de préciser expressément, dans les nouveaux baux, l’articulation entre le dépôt de garantie et les autres sûretés.
La lettre de l’article L.145-40 alinéa 2 soulève également des interrogations quant aux garanties visées par le plafonnement.
Le texte vise « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ».
Cette rédaction, particulièrement large, soulève toutefois plusieurs interrogations quant à son champ d’application.
Quelle portée convient-il, en particulier, d’attribuer à la notion d’« engagements » ? Les garanties, qu’elles soient directes ou occasionnelles, relèvent-elles également du plafonnement prévu par le texte ?
En tout état de cause, l’article L. 145-15 du Code de commerce confère un caractère d’ordre public à l’article L. 145-40. Toute stipulation contractuelle qui y dérogerait est donc réputée non écrite.
La portée de cette sanction reste toutefois à préciser lorsqu’une clause prévoit un dépôt de garantie supérieur à trois mois de loyer. Faut-il considérer que seule la fraction excédant ce plafond est réputée non écrite, ou que la clause doit être écartée dans son intégralité ?
À ce jour, aucune décision de jurisprudence ne semble avoir apporté de réponse à cette question. Il appartiendra donc aux juridictions de préciser l’étendue de la sanction attachée à la méconnaissance de l’article L. 145-40 du Code de commerce.
L’alinéa 2 de l’article L. 145-40 étant applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026, une autre interrogation demeure en présence de plusieurs garanties, notamment lors du renouvellement du bail : lesquelles doivent être retenues pour apprécier le respect du plafond ? Le bailleur dispose-t-il d’une liberté de choix à cet égard ? En cas de désaccord, la position du juge devra également être précisée.
Dans l’attente de précisions jurisprudentielles sur ces différentes questions, il apparaît préférable d’adopter une approche prudente et de privilégier une interprétation stricte des nouvelles dispositions, afin de limiter les risques de contestation ultérieure.
Dépôt de garantie, sûretés, restitution… derrière une apparente simplification, la réforme impose désormais de relire chaque clause à l’aune de son champ d’application et de son calendrier d’entrée en vigueur.
Le Cabinet CAMBACERES AVOCATS accompagne bailleurs et preneurs dans l’analyse et la sécurisation de leurs baux commerciaux, afin d’anticiper les incidences concrètes de cette réforme sur leurs relations locatives.
